Определением арбитражного суда в отношении организации введена процедура наблюдения. Организация осуществляет деятельность по теплоснабжению многоквартирных домов и на праве аренды пользуется находящимся в собственности муниципального образования недвижимым имуществом (теплосетями). Муниципальное имущество передано организации в 2013 году без проведения торгов, договор заключен на 11 месяцев и пролонгируется сторонами. Администрация муниципального образования, считая, что имеет право истребовать муниципальное имущество до завершения процедуры банкротства, направила временному управляющему соглашение о расторжении договора аренды. Временный управляющий отказался от подписания соглашения, ссылаясь на то, что правовых оснований для возврата имущества до окончания процедуры банкротства не имеется. Договором предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Размер арендной платы установлен в процентном соотношении от размера ежемесячной прибыли арендатора, который в течение нескольких месяцев работает в убыток.
Правомерен ли отказ временного управляющего от подписания соглашения о расторжении договора аренды?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Договор аренды муниципального имущества может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в период введения в отношении арендатора процедуры наблюдения. Однако окончательно вопрос о правомерности расторжения договора может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Обоснование позиции:
К сожалению, однозначно ответить на вопрос не представляется возможным. Поясним почему.
Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не установлен запрет на расторжение заключенных с должником договоров в период введения наблюдения. Само по себе введение в отношении арендатора процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды (смотрите, например, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 N 04АП-937/12, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 N Ф08-8421/13 по делу N А32-3688/2013, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2011 N Ф08-4628/11 по делу N А63-2928/2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 N 15АП-1861/14).
Таким образом, при наличии оснований договор аренды муниципального имущества может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке и в период введения в отношении арендатора процедуры наблюдения.
В связи с этим отметим, что законом или договором аренды могут быть предусмотрены не только основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, которое осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, п.п. 2 и 3 ст. 611, абзац пятый п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, абзац шестой п. 1 ст. 616, ст. 619 и 620 ГК РФ), но и основания одностороннего отказа от исполнения договора, не требующего обращения в суд (ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), и договора проката (п. 3 ст. 627 ГК РФ).
Так как в рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок 11 месяцев, односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором*(1). Если же договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5).
В рассматриваемой ситуации размер арендной платы установлен в процентном соотношении от размера ежемесячной прибыли арендатора. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
Как показывает судебная практика, в ряде случаев суды признают неправомерным установление размера арендной платы в зависимости от прибыли арендатора, например в случае передачи в аренду муниципального имущества (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2012 N Ф08-7066/12) либо в случае, когда размер арендной платы поставлен в зависимость от прибыли без указания периодов (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 N Ф08-5489/07). Поэтому не исключено, что в рассматриваемой ситуации с учетом конкретных обстоятельств дела размер арендной платы может быть признан неустановленным, а договор аренды незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Однако в любом случае вопрос о правомерности расторжения договора по инициативе арендодателя по причине неуплаты арендной платы на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ (равно как по иному основанию, предусмотренному гражданским законодательством) может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела, анализируя условия договора.
Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант»
