С застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, предусматривающий передачу нежилого помещения в многоквартирном доме. Впоследствии в отношении застройщика было возбуждено дело о банкротстве. Многоквартирный дом не введен в эксплуатацию.
Какие действия должен совершить участник долевого строительства для удовлетворения его требований в рамках процедур банкротства, в частности, возможно ли потребовать включения требования о передаче нежилого помещения в реестр требований?
Если это невозможно, то необходимо ли расторгать договор, чтобы потребовать возврата денег?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Требование о передаче нежилого помещения не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений. Однако такое требование может быть трансформировано в денежное требование о возврате суммы, уплаченной по договору участия в долевом строительстве, и процентов на эту сумму. Оно может быть предъявлено и подлежит включению в реестр требований кредиторов в связи с односторонним отказом кредитора от договора участия в долевом строительстве, а в случае его предъявления в конкурсном производстве — независимо от отказа от договора.
Обоснование вывода:
Расчеты с кредиторами в деле о банкротстве производятся в ходе внешнего управления или конкурсного производства в соответствии с реестром требований кредиторов (ст.ст. 120, 121, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон N 127-ФЗ).
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона N 127-ФЗ в реестре требований кредиторов указываются сведения о каждом кредиторе, о размере его требований к должнику, об очередности удовлетворения каждого требования кредитора, а также основания возникновения требований кредиторов. В реестре требований кредиторов учет требований кредиторов ведется в валюте РФ (п. 5 той же статьи).
Пунктом 5 ст. 4 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
Таким образом, требование к должнику о передаче неденежного имущества не подлежит включению в реестр требований кредиторов. Такое требование может быть заявлено вне рамок дела о банкротстве. При этом оно может быть исполнено только с учетом положений Закона N 127-ФЗ (смотрите, например, п. 1 ст. 126 этого федерального закона).
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ глава IX Закона N 127-ФЗ дополнена параграфом 7, положения которого регулируют особенности банкротства застройщиков. Положения этого параграфа предусматривают ведение реестра требований о передаче жилых помещений, под которым понимается реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом (пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ). Требования участников строительства о передаче им жилых помещений погашаются в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, с соблюдением условий, предусмотренных ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ. В силу п. 2 ч. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ участниками строительства в контексте норм параграфа 7 главы IX этого Закона являются физические и юридические лица, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, определяемое в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ.
Между тем положения Закона N 127-ФЗ, в том числе параграфа 7 главы IX этого федерального закона, не предусматривают включения в реестр требований о передаче жилых помещений или какой-то отдельный реестр требований лиц о передаче нежилых помещений (определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122, постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15).
Таким образом, участник долевого строительства не вправе требовать включения в реестр требований кредиторов или в реестр требований о передаче жилых помещений имеющееся у него требование к застройщику о передаче нежилого помещения. Изменения, предоставляющие участнику долевого строительства такое право, в Закон N 127-ФЗ не вносились*(1).
В судебной практике сложился правовой подход к решению вопроса о приобретении участником долевого строительства права собственности на нежилое помещение в случае возбуждения в отношении застройщика дела о банкротстве, в соответствии с которым участник долевого строительства вправе заявить требование о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, если строительство многоквартирного дома было завершено и помещение передано такому участнику по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (постановления Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13, от 27.03.2012 N 15961/11).
Поскольку в настоящей ситуации такие обстоятельства отсутствуют, участник долевого строительства вправе предъявить требования к застройщику в общем порядке, установленном Законом N 127-ФЗ. При этом для приобретения статуса конкурсного кредитора (абзац восьмой ст. 2 Закона N 127-ФЗ) с включением требований в реестр требований кредиторов необходимо трансформировать требование об исполнении неденежного обязательства (о передаче нежилого помещения в многоквартирном доме) в денежное требование.
В связи с этим следует отметить, что неденежное требование кредитора к должнику, основанное на договоре (например, о передаче имущества, за которое была уплачена определенная денежная сумма), может быть преобразовано в денежное требование в случае расторжения этого договора, поскольку у кредитора возникает право требовать исполненное по договору в размере, превышающем предоставленное ему встречное исполнение (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). В частности, участник долевого строительства, уплативший денежную сумму в счет цены договора участия в долевом строительстве, в случае расторжения договора вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон N 214-ФЗ). При этом ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предоставляет участнику долевого строительства право отказаться от договора в случаях, перечисленных в этой норме, в том числе в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п. 1 названной части).
Согласно п. 3 ст. 63 Закона N 127-ФЗ для участия в деле о банкротстве срок исполнения обязательств, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, считается наступившим. Кредиторы вправе предъявить требования к должнику в порядке, установленном этим федеральным законом.
Таким образом, с момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (смотрите также постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации участник долевого строительства при неисполнении застройщиком обязательства по передаче нежилого помещения вправе будет в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств. Соответствующее денежное требование может быть включено в реестр требований кредиторов на основании вступившего в законную силу судебного акта, которым будет установлен размер такого требования (п. 6 ст. 16 Закона N 127-ФЗ).
Если упомянутое требование будет заявлено кредитором в ходе конкурсного производства, следует обратить внимание на правовую позицию, сформулированную в п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35, в соответствии с которой в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона N 127-ФЗ. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.
Применяя этот правовой подход, судьи указывают, что, поскольку нормы параграфа главы IX Закона N 127-ФЗ не предусматривают включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований лиц о передаче нежилых помещений, требования кредиторов к должнику по неденежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами ст.ст. 134 и 142 Закона N 127-ФЗ (с установлением определенной очередности требования кредитора и соблюдением пропорциональности) (постановления АС Западно-Сибирского округа от 22.06.2015 N Ф04-4092/12 и от 24.10.2014 N Ф04-4930/10, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2013 N Ф04-2501/12, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 N 16АП-613/15).
При этом требование кредитора может быть включено в реестр требований кредиторов вне зависимости от того, был ли расторгнут договор, из которого возникло это требование (постановления Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 13833/12, АС Московского округа от 26.01.2016 N Ф05-6866/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 N 08АП-1632/15).
Таким образом, в рассматриваемом случае требование участника долевого строительства о передаче ему нежилого помещения не может быть включено в реестр требований кредиторов или в реестр требований о передаче жилых помещений. Однако такой участник не лишен возможности защитить свои права путем трансформации требования об исполнении неденежного обязательства в денежное требование о возврате суммы, уплаченной в счет цены договора участия в долевом строительстве, и уплате причитающихся процентов (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 4 Закона N 127-ФЗ), которое может быть включено в реестр требований кредиторов. Денежное требование может быть предъявлено в связи с односторонним отказом кредитора от договора участия в долевом строительстве, основанным на неисполнении застройщиком обязанности по передаче нежилого помещения. Вместе с тем, если такое требование заявляется на стадии конкурсного производства, отказ от договора не является необходимым условием включения его в реестр требований кредиторов.
Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант»
